Wie diese Bewertung entsteht

Eine Immobilienbewertung ist keine Messung. Sie ist eine begründete Schätzung, und ihr Wert für Sie liegt darin, dass Sie die Begründung nachvollziehen können. Deshalb legt dieser Bericht jede Zahl offen: woher sie stammt, wie sicher sie ist und was sie im Ergebnis bewirkt.

Der Ablauf ist immer derselbe. Zuerst lesen wir Ihre Unterlagen und halten fest, was tatsächlich darin steht — mit Seitenangabe und Zitat. Dann fragen wir öffentliche Schweizer Datenquellen zu Ihrer Parzelle und Ihrer Gemeinde ab. Anschliessend rechnen wir drei anerkannte Bewertungsmethoden einzeln durch, gewichten sie nach Objektart und Datenlage und leiten daraus eine Bandbreite ab. Zum Schluss erklären wir das Ergebnis in normaler Sprache.

Was wir dabei nicht tun: Lücken mit plausiblen Werten füllen. Wenn die Kubatur in keiner Unterlage steht, steht im Bericht, dass sie fehlt — und was das für die Bandbreite bedeutet.

Realwert (Substanzwert)

Der Realwert beantwortet die Frage: Was würde es kosten, diese Liegenschaft heute noch einmal zu erstellen — abzüglich dessen, was das bestehende Gebäude durch Alter und Abnutzung verloren hat, zuzüglich des Landwerts?

Die Rechnung hat drei Teile. Der Landwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche und einem Landpreis pro Quadratmeter für die Zone und die Gemeinde. Der Gebäude-Neuwert ergibt sich aus der Kubatur — dem umbauten Raum nach SIA 416 oder gemäss Gebäudeversicherung — und einem Kubikmeterpreis, der vom Ausbaustandard abhängt. Davon wird die Altersentwertung abgezogen: ein Prozentsatz, der sich aus dem Alter des Gebäudes und seiner wirtschaftlichen Lebensdauer ergibt.

Wir verwenden dafür standardmässig die Ross-Kurve, die in der Schweizer Praxis für unterhaltene Gebäude üblich ist: Sie entwertet in den ersten Jahren langsam und später schneller. Renovationen werden nicht dadurch berücksichtigt, dass wir die Kurve verbiegen, sondern indem sie das wirksame Alter des Gebäudes senken. Ein 1975 gebautes Haus, dessen Fenster, Heizung und Bäder nach 2015 ersetzt wurden, ist wirtschaftlich jünger als sein Baujahr — und der Bericht zeigt, um wie viele Jahre wir es jünger rechnen.

Der Realwert ist stark bei Einfamilienhäusern und bei besonderen Objekten, für die es kaum Vergleiche gibt. Er ist schwach, wenn die Kubatur unbekannt ist, denn dann muss sie geschätzt werden — und eine geschätzte Kubatur trägt die gesamte Rechnung.

Ertragswert

Der Ertragswert beantwortet die Frage: Was ist die Liegenschaft wert, wenn man sie als Kapitalanlage betrachtet? Er ergibt sich aus dem jährlichen Nettomietertrag, geteilt durch einen Kapitalisierungssatz.

Der Bruttomietertrag ist bei vermieteten Objekten die tatsächliche Miete, bei selbstgenutzten eine marktübliche Miete, die wir aus der Lage und der Fläche ableiten. Welche Grundlage verwendet wurde, steht im Bericht. Davon werden Betriebs- und Unterhaltskosten abgezogen — bei Wohnliegenschaften typischerweise 15 bis 25 Prozent, bei älteren Gebäuden mehr.

Der Kapitalisierungssatz wird offen aufgebaut: ein Basissatz, der sich am Zinsumfeld orientiert, dann ausdrückliche Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Objektart. Jeder Zuschlag ist im Bericht einzeln aufgeführt und begründet. Ein tieferer Satz bedeutet einen höheren Wert; ein Prozentpunkt Unterschied verändert das Ergebnis erheblich, weshalb wir die Herleitung sichtbar machen.

Der Ertragswert dominiert bei Mehrfamilienhäusern und bei Gewerbeliegenschaften. Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern ist er ein Nebenwert: Käuferinnen und Käufer solcher Objekte kaufen keine Rendite.

Vergleichswert

Der Vergleichswert beantwortet die Frage: Was zahlt der Markt derzeit für vergleichbare Objekte in dieser Gegend? Er ergibt sich aus einem Referenzpreis pro Quadratmeter, angepasst an die Eigenschaften Ihrer Liegenschaft, multipliziert mit der massgebenden Fläche.

Der Referenzpreis stammt aus publizierten Regionalindizes für die Objektart und den Zeitraum. Der Bericht nennt den genauen Bezugsraum, zum Beispiel «Bezirk Seeland, Stockwerkeigentum, 2. Quartal». Die Anpassungen sind Prozentzuschläge und -abschläge für Mikrolage, Zustand, Alter, Geschoss, Aussicht, Aussenraum und Lärmbelastung — jeder einzeln ausgewiesen und begründet.

Wo aktuelle Marktangebote in derselben Gemeinde greifbar sind, fliessen sie als anonymisierte Vergleichsobjekte ein: Objektart, Fläche, Zimmerzahl, Baujahr und Preis pro Quadratmeter. Inseratstexte, Fotos, Adressen und Links reproduzieren wir nicht — weder aus urheberrechtlichen noch aus datenschutzrechtlichen Gründen.

Der Vergleichswert dominiert bei Stockwerkeigentum, wo die Objekte untereinander gut vergleichbar sind. Er ist schwach in dünn besiedelten Gemeinden mit wenigen Transaktionen und bei Objekten, die aus dem Rahmen fallen.

Die drei Methoden liefern selten dasselbe Ergebnis. Das ist kein Fehler, sondern Information: Wenn der Realwert deutlich über dem Ertragswert liegt, sagt das etwas über das Verhältnis von Bausubstanz und erzielbarer Miete in dieser Gegend.

Wie stark eine Methode ins Ergebnis eingeht, hängt von zwei Dingen ab. Erstens von der Objektart: Bei Stockwerkeigentum trägt der Vergleichswert am meisten, bei Mehrfamilienhäusern der Ertragswert, bei Einfamilienhäusern Realwert und Vergleichswert gemeinsam. Zweitens von der Datenlage: Eine Methode, deren wichtigste Eingangsgrösse geschätzt werden musste, bekommt weniger Gewicht. Die Gewichte sind im Bericht sichtbar und werden begründet.

Aus den gewichteten Methodenergebnissen entsteht ein Mittelwert. Die Bandbreite um diesen Wert entsteht nicht aus einer festen Prozentregel, sondern aus der Streuung zwischen den Methoden, erweitert um die Unsicherheit der Eingangsgrössen: fehlende Kubatur, geschätzte Fläche, kein publizierter Regionalindex für diese Gemeinde, Widersprüche zwischen Unterlagen. Und immer um den Umstand, dass keine Besichtigung stattgefunden hat.

Wir zeigen die Bandbreite als etwa P20 bis P80: In vier von fünf vergleichbaren Fällen läge ein tatsächlich erzielter Preis in diesem Bereich. Der Mittelwert steht bewusst kleiner daneben. Eine einzelne Zahl wirkt präziser, als eine Bewertung ohne Besichtigung sein kann.

Eine Bandbreite unter etwa acht Prozent des Mittelwerts geben wir nicht aus — so genau ist eine Bewertung auf Unterlagenbasis nicht. Wird sie sehr breit, sagen wir das deutlich, statt eine schmalere Zahl zu zeigen, die es nicht gibt.

Ein Sprachmodell von Anthropic führt in diesem Ablauf mehrere Schritte aus: Es liest die Unterlagen, entscheidet, welche Datenquellen für diese Liegenschaft relevant sind, wählt die Bewertungsparameter, gewichtet die Methoden und schreibt die Erklärung. Es liefert also auch die Zahlen — nicht nur den Text.

Damit das verantwortbar ist, arbeitet es unter drei Einschränkungen.

Erstens: kein Freitext für Zahlen. Jeder Schritt gibt ein streng validiertes Datenobjekt zurück, kein Fliesstext, aus dem wir Zahlen herauslesen. Was nicht ins Schema passt, wird zurückgewiesen und muss korrigiert werden.

Zweitens: gerechnet wird nicht im Kopf. Für jede Multiplikation, jede Kapitalisierung und jede Altersentwertung ruft das Modell eine Rechenfunktion auf, die exakt rechnet. Anschliessend prüft eine unabhängige Kontrolle jede Zahl im Ergebnis nach: Ergibt Landfläche mal Landpreis den ausgewiesenen Landwert? Summieren sich die Gewichte auf 1? Liegt der Mittelwert zwischen unterem und oberem Wert? Passt der Kapitalisierungssatz zur Summe seiner Bestandteile? Bei einer Abweichung geht das Ergebnis mit den konkreten Fehlern zurück ans Modell; bleibt der Fehler bestehen, bricht der Schritt ab, statt einen falschen Bericht auszuliefern.

Drittens: keine erfundenen Beträge im Text. Der erklärende Teil darf keinen Frankenbetrag enthalten, der nicht im geprüften Ergebnis steht. Auch das wird maschinell kontrolliert.

Was die KI trotzdem nicht kann: Sie war nicht vor Ort. Sie riecht keine Feuchtigkeit im Keller, sieht keine Risse im Verputz und spürt nicht, dass die Nachbarschaft im Umbruch ist. Sie kennt nur, was in Ihren Unterlagen steht und was öffentlich publiziert ist. Und sie kann sich irren — bei einer schlecht gescannten Zahl, bei einem Kanton, dessen Geodaten anders aufgebaut sind, bei einem Objekt, das aus jedem Raster fällt. Deshalb ist der Bericht eine Orientierung und kein Gutachten.

Jede einzelne Angabe im Bericht trägt eine Sicherheitsstufe: hoch, mittel oder tief.

• Hoch bedeutet: aus einem amtlichen Register oder einem eindeutigen Dokument, ohne Widerspruch. Die Grundstücksfläche aus dem Grundbuchauszug, die Kubatur aus dem Gebäudeversicherungsausweis, die Zonenzuordnung aus dem ÖREB-Kataster.
• Mittel bedeutet: abgeleitet, interpoliert oder aus einer weniger verbindlichen Quelle. Eine Wohnfläche aus dem Exposé, ein Regionalpreis, der für den Bezirk und nicht für die Gemeinde publiziert ist.
• Tief bedeutet: aus einem Scan mit Erkennungsfehlern, aus einer Beschreibung ohne Beleg, oder aus einer Quelle, die für diese Gemeinde nicht wirklich passt.

Werte, die überhaupt nicht aus Ihren Unterlagen stammen, sondern fachliche Annahmen sind, werden im Bericht ausdrücklich als Annahme markiert — mit der Begründung, warum diese Annahme getroffen wurde.

Die Gesamteinschätzung der Datenlage ergibt sich aus den Angaben, die das Ergebnis am stärksten bewegen. Eine fehlende Kubatur senkt sie deutlich, ein fehlender Energieausweis kaum. Der Abschnitt «Datenlage» im Bericht nennt jede Lücke einzeln und sagt, was ihre Schliessung am Ergebnis ändern würde.

Diese Einschränkungen sind keine Formalität. Wenn Sie den Bericht für einen der folgenden Zwecke brauchen, brauchen Sie etwas anderes.

• Kein Verkehrswertgutachten. Ein Gutachten nach den Standards der SVKG oder der SIV setzt eine Besichtigung, eine Prüfung der Unterlagen im Original und die Unterschrift einer qualifizierten Schätzungsexpertin voraus. Nichts davon ist hier der Fall.
• Keine Grundlage für eine Finanzierung. Banken bewerten nach eigenen Modellen und verlangen eine eigene Schätzung. Dieser Bericht ersetzt sie nicht und wird von keiner Bank akzeptiert.
• Nicht gerichtsverwertbar. Für Erbteilungen, Scheidungen, Enteignungen oder Steuerverfahren braucht es ein Gutachten einer anerkannten Fachperson.
• Keine Besichtigung. Bauschäden, Feuchtigkeit, Altlasten im Gebäude, der tatsächliche Zustand von Küche und Bad, die Qualität der Nachbarschaft: nichts davon ist eingeflossen, ausser es stand in Ihren Unterlagen.
• Keine rechtliche Prüfung. Dienstbarkeiten, Baurechtsverträge und Reglemente werden gelesen, aber nicht juristisch gewürdigt.
• Kein Verkaufspreis. Was eine Liegenschaft am Markt einbringt, hängt von der Vermarktung, dem Zeitpunkt und davon ab, wer sie sehen will. Eine Bewertung ist keine Preisprognose.

Wofür der Bericht taugt: sich ein fundiertes Bild zu machen, eine fremde Einschätzung zu prüfen, eine Diskussion in der Familie oder mit einer Maklerin auf eine sachliche Grundlage zu stellen — und zu erkennen, welche Unterlagen fehlen, bevor es ernst wird.