Bewertungsbericht

IMM-BEISPIEL · Stichtag 18.06.2026

Musterhalde 73123 Belp

Einfamilienhaus · 162 m² Wohnfläche · Baujahr 1994

Wahrscheinliche Bandbreite

CHF 1'025'000–CHF 1'300'000

CHF 1'025'000Mittelwert CHF 1'175'000CHF 1'300'000

Ein Einfamilienhaus von 1994 in ruhiger Wohnlage in Belp, dessen Gebäudetechnik auf dem aktuellen Stand ist. Der Wert wird von der Lage und der erneuerten Technik getragen und vom Innenausbau gebremst.

Mittelwert: CHF 1'175'000
Pro m² Wohnfläche: CHF 7'250/m²
Datenlage: mittel
Grundlage: ca. P20-P80 Einschätzung

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Die Liegenschaft, wie wir sie gelesen haben

Diese Angaben stammen aus Ihren Unterlagen. Jede Zeile nennt, wo sie steht und wie sicher sie ist.

Objektart: Einfamilienhaus
Grundstücksfläche: 604 m²Grundbuchauszug, Seite 1 — «Fläche 604 m²»
Wohnfläche: 162 m²mittelExposé, Seite 2 — «Wohnfläche 162 m²»
Kubatur: 796 m³Gebäudeversicherungsausweis, Seite 1 — «Volumen 796 m3»
Baujahr: 1994Gebäudeversicherungsausweis, Seite 1 — «Baujahr 1994»
Zimmer: 5.5Exposé, Seite 1 — «5.5 Zimmer»
Geschosse: 2
Zustand: gut
Heizung: Erdsonden-WärmepumpeExposé, Seite 3 — «Erdsonden-Wärmepumpe, 2021»
Energieausweis: GEAK C / C
Parkplätze: 1 innen, 2 aussen
Angebotspreis: CHF 1'350'000Exposé, Seite 1 — «Angebotspreis CHF 1'350'000»

Renovationen

Fenster 2018 — Ersatz aller Fenster, Dreifachverglasung
Heizung 2021 — Ersatz Ölheizung durch Erdsonden-Wärmepumpe
Dach 2015 — Neueindeckung mit Unterdach

In den Unterlagen nicht gefunden

Nebenkostenabrechnung · Baubeschrieb

Lage und Umfeld

Öffentliche Schweizer Datenquellen zu dieser Parzelle und Gemeinde, mit Abrufdatum.

Kartendaten © swisstopo. Der Punkt zeigt die ungefähre Lage der Parzelle.

Nutzungszone

Wohnzone W2

Empfindlichkeitsstufe

ES II

ÖV-Güteklasse

A ist die beste, D die geringste

Lärm Tag

48.2 dB(A)

Höhe

522 m ü. M.

Hangneigung

2.1°

Exposition Südwest

Einwohner

11'820

+3.1% über 5 Jahre

Oberflächenabfluss

nicht betroffen

Gewässerschutz

Gewässerschutzbereich Au

Referenzpreis

CHF 7'100/m²

Kanton Bern, Einfamilienhaus

Alle 12 Einzelangaben anzeigen

Nutzungszone (Grundnutzung): Wohnzone W2ÖREB-Kataster (BE), abgerufen am 18.06.2026
Lärmempfindlichkeitsstufe: ES IIÖREB-Kataster (BE), abgerufen am 18.06.2026
Baujahr laut GWR: 1994 JahrEidg. Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), BFS, abgerufen am 18.06.2026
Höhe über Meer: 522 m ü. M.swissALTI3D, swisstopo, abgerufen am 18.06.2026
Hangneigung: 2.1 GradmittelswissALTI3D, swisstopo, abgerufen am 18.06.2026 · Entspricht rund 3.7% Gefälle, berechnet aus vier Höhenpunkten im Abstand von 25 m.
Oberflächenabfluss (Gefährdungskarte): nicht betroffen; 8% der Umgebung (100 m) kartiertmittelGefährdungskarte Oberflächenabfluss, BAFU, abgerufen am 18.06.2026
ÖV-Güteklasse: B - gute ErschliessungÖV-Güteklassen ARE, abgerufen am 18.06.2026
Bevölkerung Belp (Stand Ende 2025): 11820 EinwohnerBundesamt für Statistik, Demografische Bilanz (STAT-TAB), abgerufen am 18.06.2026
Distanz zu Bahnhof oder Haltestelle: 610 mmittelOpenStreetMap (ODbL), Abfrage über Overpass, abgerufen am 18.06.2026 · Luftlinie, nicht Gehdistanz.
Distanz zu Schule: 340 mmittelOpenStreetMap (ODbL), Abfrage über Overpass, abgerufen am 18.06.2026
Strassenlärm Tag (sonBASE-Perimeter): ausserhalb des modellierten Perimeters, 12% der Umgebung (150 m) betroffenmittelsonBASE, BAFU, abgerufen am 18.06.2026 · sonBASE ist nur als Karte publiziert; ein Dezibelwert ist über den öffentlichen Dienst nicht abrufbar.
Referenzpreis Kanton Bern, EFH: 7100 CHF/m2mittelImmetria-Bewertungsparameter, Stand 18.06.2026

Herleitung der Bewertung

Jede Methode wird einzeln gerechnet. Die Gewichtung richtet sich nach Objektart und Datenlage.

Ergebnisse der angewendeten Bewertungsmethoden mit ihrer Gewichtung
Methode	Ergebnis	Gewicht
Realwert (Substanzwert)	CHF 1'115'579	35%
Ertragswert	CHF 975'882	10%
Vergleichswert	CHF 1'227'636	55%
Gewichteter Wert	CHF 1'163'241	100%

Von den Methoden zur Bandbreite

Beim selbstgenutzten Einfamilienhaus trägt der Vergleichswert am meisten, weil der Markt für diese Objektart gut beobachtbar ist. Der Realwert plausibilisiert die Bausubstanz. Der Ertragswert geht nur mit 10 Prozent ein, weil er auf einer angenommenen Miete beruht.

Ausgangspunkt ist die Streuung zwischen den Methoden von 21.6 Prozent. Erweitert wurde sie um die nicht amtlich vermessene Wohnfläche, um den kantonal statt gemeindescharf verfügbaren Referenzpreis und um den Umstand, dass keine Besichtigung stattgefunden hat. Verengt wurde sie nicht.

Streuung zwischen den Methoden: 21.6%

Realwert (Substanzwert)

Gewicht 35%

Landwert
604 m2 x CHF 780/m2
CHF 471'120
Gebäude-Neuwert
796 m3 x CHF 845/m3
CHF 672'620
Altersentwertung
19.5% (ross: (a/n + (a/n)^2) / 2 mit a=21, n=70)
− CHF 131'161
Renovationszuschlag
Wertvermehrende Investitionen
CHF 55'000
Zeitwert Gebäude
CHF 672620 x (1 - 19.5%) + CHF 55000
CHF 596'459
Umgebung und Nebenbauten
Pauschal
CHF 48'000
Realwert
Landwert + Zeitwert Gebäude + Umgebung
CHF 1'115'579

Kubatur

796 m³

Norm GVB

Kubikmeterpreis

CHF 845/m³

Altersentwertung

19.5%

32 von 70 Jahren

Landwert

CHF 780/m²

604 m²

Das wirksame Alter beträgt 21 statt 32 Jahre, weil Fenster, Dach und Heizung zwischen 2015 und 2021 ersetzt wurden.
Die Kubatur stammt aus dem Gebäudeversicherungsausweis und ist damit belegt, nicht geschätzt.

Ertragswert

Gewicht 10%

Nettomietertrag
CHF 42000 x (1 - 21%)
CHF 33'180
Ertragswert
CHF 33180 / 3.4%
CHF 975'882

Bruttomietertrag

CHF 42'000

kalkulatorische Marktmiete

Bewirtschaftungskosten

21.0%

Nettomietertrag

CHF 33'180

Kapitalisierungssatz

3.40%

Aufbau des Kapitalisierungssatzes

Basissatz+3.20%
Zuschlag Lage-0.10%
Zuschlag Zustand+0.15%
Zuschlag Objektart+0.15%
Total3.40%

Basissatz für Wohnliegenschaften, leichter Abschlag für die gute Erschliessung, Zuschläge für den anstehenden Innenausbau und für die geringere Handelbarkeit eines Einfamilienhauses als Anlageobjekt.

Das Objekt ist selbstgenutzt; die Miete ist kalkulatorisch und daher mit tiefer Sicherheit belegt.
Der Ertragswert dient hier der Plausibilisierung und geht nur mit 10 Prozent ein.

Vergleichswert

Gewicht 55%

Referenzpreis
CHF 7100/m2
CHF 7'100
Anpassung Mikrolage
+6%
Ruhige Quartierstrasse ohne Durchgangsverkehr, Schule und Einkauf in Gehdistanz.
CHF 426
Anpassung ÖV-Erschliessung
+4%
ÖV-Güteklasse B; die Bahnstation ist rund 600 m entfernt.
CHF 284
Anpassung Zustand Innenausbau
-6%
Küche und Bäder stammen aus der Bauzeit und dürften in den nächsten Jahren ersetzt werden.
− CHF 426
Anpassung Grundstücksgrösse
+3%
604 m² liegen leicht über dem Quartierdurchschnitt von rund 520 m².
CHF 213
Angepasster Preis
multiplikativ verkettet
CHF 7'578
Vergleichswert
CHF 7578/m2 x 162 m2
CHF 1'227'636

Referenzpreis

CHF 7'100/m²

Kanton Bern, Einfamilienhaus, 2026

Angepasster Preis

CHF 7'578/m²

Massgebende Fläche

162 m²

Wohnfläche gemäss Verkaufsdokumentation

Der Referenzpreis ist kantonal und nicht gemeindescharf; das ist die grösste Unsicherheit in dieser Methode.

Eingangsgrössen

Jede Zahl, auf der die Rechnung beruht. Als Annahme markierte Werte stammen nicht aus Ihren Unterlagen.

Grundstücksfläche: 604 m2
Kubatur nach GVB: 796 m3
Landpreis pro m2: 780 CHF/m2mittel
Kubikmeterpreis, mittlerer Ausbaustandard: 845 CHF/m3mittel
Alterskorrektur durch Renovationen: 11 JahreAnnahmeFenster, Dach und Heizung sind ersetzt; das wirksame Alter liegt entsprechend unter dem Baujahr.
Kalkulatorische Marktmiete: 42'000 CHF/JahrAnnahmeAus Fläche und Lage abgeleitet, da das Objekt selbstgenutzt ist.
Referenzpreis pro m2: 7'100 CHF/m2mittel

Einordnung

Das Objekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit 5.5 Zimmern auf 604 Quadratmetern Land. Die Kubatur ist durch den Gebäudeversicherungsausweis belegt, was für die Bewertung wichtig ist: sie trägt den gesamten Realwert. Die Wohnfläche stammt dagegen aus der Verkaufsdokumentation und ist nicht amtlich vermessen. Fenster, Dach und Heizung wurden zwischen 2015 und 2021 ersetzt; Küche und Bäder stammen aus der Bauzeit.

Der Vergleichswert liegt über dem Realwert. Das ist für ein gut erschlossenes Einfamilienhaus in dieser Region normal: der Markt bezahlt für Lage und Verfügbarkeit mehr, als die reinen Baukosten abzüglich Alterung erklären. Der Ertragswert liegt deutlich darunter und geht nur mit zehn Prozent ein — er beruht auf einer angenommenen Marktmiete, und wer ein selbstgenutztes Haus kauft, kauft keine Rendite. Die Streuung zwischen den drei Methoden beträgt 21.6 Prozent; das ist für ein Objekt dieser Art normal, weil Real- und Vergleichswert unterschiedliche Fragen beantworten.

Das Haus liegt im mittleren bis oberen Bereich dessen, was in Belp für Einfamilienhäuser dieser Grösse gehandelt wird. Die Bandbreite ist bewusst nicht enger gesetzt: es hat keine Besichtigung stattgefunden, die Wohnfläche ist nicht amtlich belegt, und für die Gemeinde selbst gibt es keinen publizierten Preisindex. Wer verkaufen möchte, sollte damit rechnen, dass der erzielbare Preis stark davon abhängt, wie Küche und Bäder bei einer Besichtigung wirken — dort liegt der grösste Hebel. Für eine belastbare Zahl, etwa gegenüber einer Bank oder in einer Erbteilung, braucht es eine Schätzung vor Ort.

Was den Wert treibt

Nach Wirkung geordnet. Jeder Punkt nennt, woher die Einschätzung stammt.

Wertsteigernd

Erneuerte Gebäudetechnik
stark
Dach, Fenster und Heizung sind die drei Bauteile, deren Ersatz beim Kauf eines Hauses dieses Alters am meisten kostet. Dass sie erledigt sind, verschiebt grössere Investitionen weit nach hinten und senkt in der Rechnung das wirksame Alter des Gebäudes von 32 auf 21 Jahre.
Ruhige Lage ohne Lärmbelastung
mittel
Die Parzelle liegt ausserhalb des vom Bund modellierten Strassenlärm-Perimeters, und die Empfindlichkeitsstufe im Zonenplan ist ES II. Für Familien mit Kindern ist das regelmässig ein Entscheidungskriterium und schlägt sich im Preis nieder.
Südwestausrichtung
leicht
Das Gelände fällt leicht nach Südwesten ab. Das bedeutet Nachmittagssonne auf dem Sitzplatz, ohne dass die Neigung beim Bauen Mehrkosten verursacht hätte.

Wertmindernd

Küche und Bäder aus der Bauzeit
stark
Beide sind über dreissig Jahre alt. Kaufinteressenten rechnen mit einem Ersatz und ziehen die erwarteten Kosten vom Preis ab, den sie zu zahlen bereit sind. Das ist der grösste einzelne Abschlag in dieser Bewertung.
Referenzpreis nur kantonal
mittel
Für Belp ist kein gemeindescharfer Preisindex öffentlich verfügbar. Der Vergleichswert stützt sich deshalb auf den kantonalen Mittelwert. Ob die Gemeinde darüber oder darunter liegt, bleibt offen — und genau das verbreitert die Bandbreite.
Durchleitungsrecht der Gemeinde
leicht
Entlang der nördlichen Grenze verläuft eine Wasserleitung der Gemeinde. Dieser Streifen kann nicht überbaut werden, was bei einem späteren Anbau relevant würde.

Datenlage

Was fehlt, was sich widerspricht, und was das für die Bandbreite bedeutet.

Am meisten würde ein Baubeschrieb oder eine Bilddokumentation des Innenausbaus bringen. Der Zustandsabschlag von 6 Prozent beruht heute allein auf der Altersangabe zu Küche und Bädern; mit Belegen liesse er sich präzisieren, und die Bandbreite würde sich um mehrere Prozentpunkte verengen. Ebenfalls hilfreich wäre eine Abrechnung der Renovationskosten der Jahre 2015 bis 2021, weil sie den Renovationszuschlag im Realwert belegen würde.

Was fehlt

Baubeschrieb oder Fotos des Innenausbaus: Würde den Zustandsabschlag im Vergleichswert belegen statt schätzen und die Bandbreite um mehrere Prozentpunkte verengen.
Gemeindescharfer Preisindex: Würde den Referenzpreis präzisieren; heute stützt er sich auf den kantonalen Mittelwert.

Getroffene Annahmen

Das wirksame Alter wurde wegen der Renovationen um 11 Jahre reduziert.
Die Marktmiete wurde aus Fläche und Lage abgeleitet, da das Objekt selbstgenutzt ist.
Der Zustandsabschlag von 6 Prozent beruht auf der Altersangabe zu Küche und Bädern, nicht auf einer Besichtigung.

Datenquellen

Jede Quelle mit dem Zeitpunkt, an dem sie abgerufen wurde.

Quelle	Beitrag	Abgerufen
ÖREB-Kataster (BE)	2 Angaben	18.06.2026
swissALTI3D, swisstopo	2 Angaben	18.06.2026
OpenStreetMap (ODbL), Abfrage über Overpass	2 Angaben · ODbL 1.0	18.06.2026
Eidg. Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), BFS	1 Angabe	18.06.2026
Gefährdungskarte Oberflächenabfluss, BAFU	1 Angabe	18.06.2026
ÖV-Güteklassen ARE	1 Angabe	18.06.2026
Bundesamt für Statistik, Demografische Bilanz (STAT-TAB)	1 Angabe	18.06.2026
sonBASE, BAFU	1 Angabe	18.06.2026
Immetria-Bewertungsparameter	1 Angabe	18.06.2026

Quellen ohne Ergebnis

steuern: Für den Steuerfuss besteht keine maschinell abfragbare Schnittstelle; der Wert wurde bei der kantonalen Steuerverwaltung nachgeschlagen.

Grenzen dieser Bewertung

Es hat keine Besichtigung stattgefunden.
Die Wohnfläche stammt aus der Verkaufsdokumentation und ist nicht amtlich vermessen.
Der Referenzpreis ist kantonal und nicht gemeindescharf verfügbar.
Dieser Bericht ist kein Verkehrswertgutachten nach SVKG- oder SIV-Standard und keine Grundlage für eine Kreditvergabe.

Dieser Bericht ist eine automatisiert erstellte Einschätzung auf Basis der von Ihnen eingereichten Unterlagen und öffentlicher Datenquellen. Er ist kein Verkehrswertgutachten nach SVKG- oder SIV-Standard, keine Grundlage für eine Kreditvergabe und ersetzt keine Besichtigung durch eine Fachperson. Die verwendeten Methoden und ihre Grenzen sind auf der Methodikseite im Detail beschrieben.